ВС возложил на покупателей обязанность доказывать добросовестность

Покупатели дешевой недвижимости должны доказать свою добросовестность. Зачастую должники в преддверии своего банкротства стараются избавиться от ликвидных активов. Учитывая срочность такой продажи стоимость имущества реализуется с большим дисконтом, который бывает кратным рыночной стоимости.

В одном из дел, которое дошло до рассмотрения высшей судебной инстанции, рассматривался вопрос об отчуждении должником земельного участка по цене, которая в семь раз отличалась от кадастровой стоимости, и в более чем в девять раз от рыночной.

Осведомленность контрагента должника о противоправных целях сделки может доказываться через опровержимые презумпции заинтересованности сторон сделки между собой, знание об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках его неплатежеспособности или недостаточности у него имущества.

Не усмотрев указанных признаков осведомленности, суды апелляционной и кассационной инстанции отказали в удовлетворении требований об аннулировании сделки по отчуждению спорного земельного участка.

Вместе с тем Верховный Суд изложил иной подход к определению добросовестности покупателя, приобретшего имущество должника со значительным дисконтом.

Суд указал, что действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения. В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника.

По мнению управляющего партнера компании Legal Right Юзифовича Максима, возложение на покупателей имущества несостоятельных продавцов дополнительных обязанностей по проверке наличия у них неисполненных обязательств и причин значительного дисконта, позволит упростить процесс возврата в имущественную массу компаний-банкротов выведенного имущества, а также повысит гарантии кредиторов на погашение своих требований.