Налог с продажи квартиры в 2026 году: новые ставки и льготы

Продажа квартиры в 2026 году рассчитывается по обновлённым правилам НДФЛ, действующим с 2025 года. Собственникам, планирующим сделку, важно заранее понимать применимую ставку, минимальный срок владения и доступные способы законно уменьшить или обнулить налог.

Что изменилось в расчёте НДФЛ

С 2025 года для доходов физических лиц действует прогрессивная шкала, и на 2026 год она сохраняется. При продаже недвижимости применяется её двухступенчатая версия: с налоговой базы до 2,4 млн рублей налог удерживается по ставке 13 %, а с суммы превышения — по ставке 15 %. Для нерезидентов ставка остаётся фиксированной — 30 % независимо от суммы дохода.

Ещё одно уточнение введено с 2026 года: минимальный срок владения теперь должен быть непрерывным. Это меняет подход к планированию сделок, где право собственности возникало поэтапно или прерывалось.

Что это означает на практике

Налог платится не со всей цены продажи, а с дохода — разницы между стоимостью продажи и подтверждёнными расходами на приобретение. Если документов о покупке нет (например, квартира получена в дар или по наследству), применяется фиксированный имущественный вычет в 1 млн рублей.

Отдельного внимания заслуживает кадастровый контроль: если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости объекта, налоговая база рассчитывается именно от этих 70 %. Занижение цены в договоре к экономии не приводит.

На что обратить внимание

Освобождение от НДФЛ по-прежнему зависит от срока владения:

• 5 лет — базовый срок для большинства объектов;
• 3 года — для единственного жилья, а также имущества, полученного по наследству, в дар от близкого родственника, в порядке приватизации или по договору ренты.

Самостоятельная льгота предусмотрена для семей с двумя и более детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ): налог не начисляется независимо от срока владения. Однако она применяется только при одновременном соблюдении условий — возраст детей до 18 лет (до 24 при очном обучении), приобретение в том же году жилья большей площади или стоимости, кадастровая стоимость нового объекта не выше 50 млн рублей.

С 2026 года разъяснения по этой льготе ужесточены: очное обучение детей старше 18 лет требует документального подтверждения, учитывается фактическая дата регистрации права, а повторно использовать освобождение в одном налоговом периоде нельзя.

Декларацию 3-НДФЛ по сделке 2025 года следует подать до 30 апреля 2026 года, а налог уплатить до 15 июля. За сокрытие дохода предусмотрен штраф в размере 20 % от суммы налога.

Вывод

Перед продажей квартиры целесообразно заранее проверить срок владения, собрать документы о расходах и сопоставить фиксированный вычет с учётом фактических затрат — грамотный выбор способа расчёта нередко позволяет снизить НДФЛ до нуля в рамках закона.